电影《大腕》，你看错中国房价走势了！

首发于2019-7-12，作者远方青木

18年前，一部叫《大腕》电影火遍大江南北，在这部电影里，编剧以极大的脑洞，对中国未来的房价进行了预测。

这部电影上映的具体时间，是2001年12月21日，当时北京的房价大概是4000一平米，而编剧大笔一挥，给改成4000美金。

这样的人，当然得送疯人院啦。

因为在2001年之前，中国地产刚经历过黑暗的十年。

中国刚改革开放时，关于房地产的争议非常大，这玩意是标准的私产，是资本主义的代表。

所以一直到1987年，深圳才敢带头吃螃蟹，进行了全国首次的公开土地拍卖。这块地，后来建成了东晓花园，中国第一个商品房小区。

所以，我们一般把1987年，视作中国房地产的元年。

对于陌生的事物，中国人的接受能力一向很快，随着越来越多的人购买房地产，中国的房价开始了稳定的增长，并最终引发了一轮大泡沫。

最近几年的房价，大概涨了一倍吧，很多人就惊呼房价涨幅过快过大，炒房暴利。

来，我今天给你们介绍一下，什么才是真正的炒房，把时间拉回到1991年，这一年，国务院进行24个省份的房改，从少量地区试点，到全面推行地产商业化，中国房地产正式开始了第一轮的上涨。

第一个泡沫积蓄的区域，是海南。

1988年，也就是地产元年的次年，海南的房价为1350元/平方米，1991年的价格为1400元/平方米，3年涨了50元。

而到1993年上半年，海南房价达到了顶峰，7500元／平方米，1993年的7500元／平方米哦，那个年代的月工资大概一百多块钱吧。

当时，海南海口市区到处都是租房和卖房的广告，当时在全国都流传着一句话“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。

海南最疯狂的时候，只要你胆子大，敢参与这个击鼓传花的游戏，一个穷光蛋，一夜之间就能成为百万富翁，考虑通胀因素，当年的百万富翁相当于今天的亿万富翁。

论造富游戏，今天的比特币，可远不如上世纪90年代的海南楼市疯狂。

疯狂的海南楼市引发了全国房价的躁动，在系统风险堆积之前，中央果断出手，打压泡沫，疯涨的海南楼市，一夜之间就崩盘了。

仅仅半年时间，到93年下半年，海南的房价回到了1400元/平方米的水平，跌幅高达85%，无数的炒房客破产，无数的海景房烂尾。

海口的1.3万家房地产公司，倒闭了95%，当时全国的银行体系，总共贷给了海南1000亿左右，其中800亿元最终坏账，让“天涯，海角，烂尾楼”成了海南的三大奇观。

凭良心说，这个楼的设计真的很漂亮，放到1993年更是美轮美奂，但是价格暴跌这么多，只能烂尾。。。

从1993年开始，到1998年房改救市，中国房地产进入了冰冻期，全国炒房客亏的一塌糊涂。房价连续阴跌，空置房堆积如山。

当时很多地产商哀叹，造这么多房子卖给谁啊，怎么可能有人要，库存的商品房都够用十年了。

这话，2009年的时候，房地产商也哀叹过一次，不过结局都类似，很快房子就卖完了。

1998年，中国实行全面房改，全国范围内废除福利分房，全面改为货币化市场购房，并首次推出个人信贷政策，鼓励个人贷款买房。

当时，很多单位抢购住房分给职工，全国的存量商品房迅速被消耗一空。

一开始，房价还没怎么涨，但是随着越来越多的人涌入，房地产市场越来越热，在2001年，供需彻底失衡。

2001年初，北京二环的房价是2000元/平米，半年不到，房价就涨到了接近4000元/平米。

天气越来越热，没抢到房的人，心却越来越凉，民怨沸腾下，政府最终再次出手整顿房地产。有了93年泡沫大破裂的惨痛经验，这一次政府的出手，就谨慎了很多，以稳为主，房价只是不涨，但是没怎么跌。

2001年的房价疯涨刺激了北京人的神经，但是《大腕》的制作组，喊出了2000美金的成本价和4000美金的售价，这就有点夸张了。

要知道，当时美金和人民币的汇率是1比8啊，4000美金换成人民币就是3.2万一平米，这可是天价，难以想象的天价，让人认为是疯子的天价。

但是，哪怕《大腕》的编剧再怎么脑洞大开，再怎么突破自己的想象力极限，他也无法想象北京现在有20万，甚至30万一平的超级豪宅价格。。。

甚至连二环的均价，都快10万一平了。

铸造这一奇观的，其实是个人信贷。在过去，中国人的家庭积蓄是非常可观的，如何把这部分家庭积蓄拿出来消费，是历届政府都大伤脑筋又无可奈何的事情。

但是随着房地产和个人信贷的繁荣，这个问题迎刃而解，现在相当多的家庭，不仅没有积蓄，还背了20年的房贷债务。

换句话说，我们消费掉了过去20年的积蓄，又拿出了未来20年的劳动所得，一共是40年的劳动生产价值，把这些钱，一口气积聚到了今天的房子上。

所以，才造就了当今房价的繁荣和诸多账面上的千万富翁。这就是信贷的魅力，玩得好的点石成金，玩不好就。。。

今天，美国的房地产市值是30万亿美元，美国股市的市值也是30万亿美元。而中国的房地产市值是65万亿美元，股市的市值仅6万亿美元。

超级繁荣的房地产市场，让居民购房5%的贷款成本和1.5%的投资回报率同时存在，也让中国的富豪榜，被房地产商霸屏。

看到中国房地产的市值，你就知道，这个行业究竟有多庞大，到底捆绑了多少个家庭的终身财富。

涨是不敢涨了，现在卖了中国都能买下美国+欧盟+日本了。但是跌，我看也不敢跌，跌下来的后果也实在是太恐怖了点。

听说今年还有人部分地区有人抢房呢，就凭这个惯性，加上政府适当的出手护盘，让房价横个三五年，我看一点问题都没有。

拖时间越久，这个泡沫越小，也就越好处理。

当年《大腕》的编剧，喊出4000美金一平售价的时候，做梦估计也没想到，后来房价能涨到4万美金一平，直接在后面加一个零。估计更不会想到，如今中国的房价，会卡在这种上下都不能的境地里，用时间和通胀来慢慢消磨泡沫。

正好是国庆，推荐大家假日休息的时候，重温18年前的经典电影《大腕》，虽然以前我就看过很多遍，但是回头再看，依然感觉很不错，经典就是经典。